بررسی مزایا و معایب خرید هتل در مقایسه با هتل آپارتمان ها
سرمایه گذاری در صنعت اقامت مشهد، با توجه به نیاز بالای زائران و گردشگران، همیشه یکی از گزینه های مهم و جذاب برای سرمایه گذاران به شمار می رود.
به نقل از ایرنا در تابستان سال جاری، بیش از پنج میلیون و ۲۴۰ هزار نفر در واحد های اقامتی مشهد اسکان یافتند که سهم هتل ها از این میزان، حدود 2 میلیون و ۵۰۲ هزار نفر بوده است.
این آمار نشان دهنده تقاضای پایدار برای اقامت در شهر مشهد است.
سرمایه گذاران در این صنعت با دو گزینه اصلی روبرو هستند:
هر کدام از این موارد، ویژگی ها، مزایا و معایب خاص خود را دارند که در این مقاله به تفصیل به بررسی آنها می پردازیم.
شناخت ماهیت هتل ها و هتل آپارتمان ها
بر اساس درجه بندی رسمی، هتل ها به پنج درجه از یک تا پنج ستاره تقسیم می‌شوند .
هتل های یک ستاره خدمات پایه و حداقلی را ارائه می دهد.
هتل های دو ستاره خدمات به نسبت بالاتری از هتل های یک ستاره دارند.
هتل های سه ستاره دارای سرویس اختصاصی و رستوران هستند و هتل های چهار و پنج ستاره خدمات کامل تری مانند تسهیلات رفاهی، تفریحی، ورزشی، فروشگاه ها و خدمات جانبی مانند استخر، سونا و سالن اجتماعات ارائه می‌دهند.
درجه بندی اماکن اقامتی بر اساس وضعیت ساختمانی، تأسیساتی، تجهیزاتی و کیفیت خدمات ارائه شده تعیین می‌شود .
اگر مجموعه اقلمتی خدماتی فراتر از موارد مشخص شده ارائه دهد می توانند با عبارت ممتاز فعالیت نمایند.
در مقابل هتل ها، هتل آپارتمان ها واحدهای اقامتی خودگردانی هستند که سطح خدمات بسیار پائین تری را ارائه می دهند، معمولاً در قالب سوئیت های مستقل با امکانات آشپزی و فضای زندگی تعریف می‌شوند.
مزایای هتل های ستاره دار
کیفیت خدماتی بالاتر:
هتل ها بر اساس استاندارد های فنی مصوب میراث فرهنگی درجه بندی می‌شوند و ارائه خدمات در آنها از نظم و انسجام بیشتری نسبت به هتل آپارتمان ها برخوردار است.
طبق آیین‌نامه، مدیران واحد های اقامتی سه ستاره به بالا باید به تناسب درجه واحد، به یکی از زبان های خارجی به حد لزوم مسلط باشند .
این الزامات نشان دهنده سطح بالاتر تخصص و کیفیت ارائه خدمات در هتل های ستاره دار است.
نرخ اشغال بالاتر:
آمار رسمی منتشر شده نشان می‌دهد که متوسط اشغال هتل ها در تابستان امسال در مشهد ۵۶ درصد بوده، در حالی که این رقم برای هتل آپارتمان ها ۳۷ درصد ثبت شده است.
این تفاوت معنا دار نشان می‌دهد که هتل ها در جذب مشتری موفق تر از هتل آپارتمان ها عمل می‌کنند.
شاید عمده دلیل این انفاق، اتفاقات خاصی است که در بخش هتل آپارتمان اتفاق می افتد.
مدیران هتل آپارتمان ها معمولا، آموزش کافی برای اداره مجموعه اقامتی را ندیده اند، و تمایل کمتری هم به این مساله نشان می دهند.
در استخدام پرسنل تنها به فکر پر کردن جای حالی هستند و استانداردهای لازم را عموما نادیده می گیرند.
با توجه به تعداد بالای زائر در شهر مشهد و کم بودن ظرفیت پذیرش هتل آپارتمان شان، رضایت و عدم رضایت مسافر برایشان اهمیت کمتری دارد.
علاوه بر آن بسیاری از هتل آپارتمان های اطراف حرم مطهر به علت استیجاری بودن ثبات مدیریتی ندارد و تمام این مسائل روی هم رفته باعث شده است که برخی از مسافران تجربه خوبی را اقامت در هتل آپارتمان تجربه ننمایند.
این مسائل و مسائل دیگر باعث شده است که نرخ اشغال هتل آپارتمان ها کاهش یابد.
امکان تعیین نرخ توسط بهره بردار:
بر اساس مقررات، در تأسیسات گردشگری که ضوابط و استاندارد های فنی مصوب رعایت شود، نرخ اتاق، نرخ غذا و سایر خدمات توسط بهره بردار پیشنهاد و توسط تشکل صنفی و مدیر کل میراث فرهنگی و گردشگری تصویب می شود.
هتل های ستاره داری که گواهینامه استاندارد کیفیت خدمات گردشگری را اخذ نموده اند، از این امتیاز برخوردار می شوند و انعطاف بیشتری در قیمت گذاری هتل خود دارند.
برند و اعتبار بالاتر:
هتل ها، مخصوصا هتل های چهار و پنج ستاره، به دلیل برخورداری از امکانات و خدمات متنوع تر، از جایگاه بهتری در بازار گردشگری برخوردارند و می‌توانند مشتریان با قدرت خرید بالاتر را جذب کنند.
معایب هتل های ستاره دار
هزینه های نگهداری و بهره برداری بالاتر:
طبیعتا هتل ها بسته به نوع درجه، برای حفظ درجه و استاندارد های خود نیازمند هزینه های مستمر هستند.
در صورت تغییر سطح استانداردها، این هزینه ها نیز به طبع آن افزایش می یابد.
پیچیدگی مدیریتی بیشتر:
اداره هتل ها نیازمند نیروی انسانی متخصص و با تجربه در حوزه های مختلف است.
از مدیران گرفته تا پرسنل فنی و حتی خدماتی ، همه و همه باید آموزش دیده و مطابق استانداردهای اعلامی عمل کنند.
این پیچیدگی مدیریتی قطعا می‌تواند برای سرمایه گذاران تازه کار و غیرمتخصص چالش برانگیز باشد.
الزامات ایمنی سختگیرانه تر:
استاندارد های تعریف شده برای هتل ها به طور مستمر از سوی مراجع تخصصی ارزیابی می‌شوند .
این الزامات اگر چه ایمنی را افزایش می‌دهد، اما هزینه های عملیاتی را به طبع آن، بالا می‌برد.
مزایای هتل آپارتمان ها
جذابیت برای اقامت های بلند مدت:
غالبا هتل آپارتمان ها با برخورداری از آشپزخانه و و امکان طبخ غذا، برای مسافرانی که قصد اقامت طولانی تر دارند یا ترجیح می‌دهند خودشان غذا تهیه کنند، جذابیت بیشتری دارند.
این ویژگی در بازارهای بین‌المللی نیز مورد توجه قرار گرفته و مختص شهر مشهد و یا ایران نیست، فلذا هتل آپارتمان ها به عنوان گزینه ای برای اقامت های طولانی مدت در خارج از کشور هم شناخته می‌شوند .
هزینه های عملیاتی بالقوه کمتر:
در اکثر موافع، هتل آپارتمان ها فاقد رستوران، مرکز تجاری و خدمات اتاق هستند که این امر می‌تواند هزینه های جاری و سربار مجموعه اقامتی را کاهش دهد .
تعداد واحد های رسمی موجود: در حال حاضر ۳۰۷ هتل آپارتمان با ظرفیت ۲۴ هزار و ۸۸۷ نفر در مشهد فعال است .
این تنوع اقامتی، گزینه های بیشتری را پیش روی سرمایه گذاران قرار می‌دهد.
معایب هتل آپارتمان ها
نرخ اشغال پایین تر:
طبق آمار رسمی، نرخ اشغال هتل آپارتمان های مشهد در تابستان امسال (1405 ) ۳۷ درصد بوده که به طور قابل توجهی پایین تر از نرخ اشغال هتل هاست.
این تفاوت می‌تواند بر بازدهی سرمایه گذاری تأثیر بگذارد، مگر اینکه سرمایه گذار بتواند بر چالش های بازاریابی فایق آید و یا اینکه با خرید هتل آپارتمان در لوکیشنی ممتاز سطح اشغال سالانه خود را بالا ببرد.
فشار هزینه های دولتی:
طبق اذعان مسئولین، حدود ۸۰ درصد از درآمد فعالان حوزه هتل آپارتمان صرف پرداخت هزینه های دولتی از قبیل آب، برق، گاز، مالیات و عوارض شهرداری می‌شود.
این موضوع حاشیه سود این واحد ها را برای سرمایه گذاران تحت فشار قرار می‌دهد.
فلذا تا رفع مشکلات مربوطه و کاهش هزینه ها توسط نهاد های مسئول، این مدیران و سرمایه گذاران این مجموعه ها هستند که باید با افزایش سطح اشغال سالانه هتل آپارتمان خود جبران این هزینه ها را بنمایند.
جمع بندی و توصیه های عملی
انتخاب بین خرید هتل و هتل آپارتمان، به اهداف، سرمایه گذار و توان مدیریتی او وابسته است..
هتل ها با نرخ اشغال بالاتر و استاندارد های تعریف شده، برای سرمایه گذارانی مناسب است که به دنبال ثبات درآمدی و برند سازی هستند و توان و تجربه مدیریتی بالاتری دارند.
هتل آپارتمان ها با انعطاف پذیری بیشتر در ساختار مالکیت و هزینه های عملیاتی کمتر، برای سرمایه گذارانی جذاب و مناسب است که به دنبال ورود با سرمایه کمتر هستند.
نکته مهم آن است که در هر دو گزینه یعنی خرید هتل و هتل آپارتمان، سرمایه گذار باید پیش از خرید، وضعیت مجوزها، نرخ اشغال سالانه، هزینه های عملیاتی واقعی و شرایط بازار را به دقت بررسی کند.
بازار اقامت رسمی مشهد با داشتن بیش از ۲۷2 هتل و ۳۰۷ هتل آپارتمان، ظرفیت های متنوعی را برای هر سرمایه گذار با تجربه و مدیر مدبری فراهم کرده است، اما موفقیت در این بازار مستلزم تحلیل دقیق و برنامه ریزی راهبردی است.
