راهنمای خرید هتل
گام اول: شناخت وضعیت بازار و فرصت های سرمایه گذاری
گام دوم: بررسی مجوزهای قانونی ملک هتل
گام سوم: انتقال پروانه بهره برداری
گام چهارم: انتخاب ساختار معامله
گام پنجم: ارزیابی دقیق (Due Diligence)
گام ششم: تنظیم قرارداد خرید هتل
گام هفتم: انتقال رسمی و شروع بهره برداری
گام هشتم: بهره مندی از مشو ق‌ها و معافیت های مالیاتی
جمع بندی
خرید هتل در مشهد، شهری که سالانه میزبان میلیون ها زائر و مسافر داخلی و بین المللی است، اگر همراه با ایده ای خلاق، تجربه ای مناسب و یا مدیریتی کارآمد باشد، یک تصمیم بزرگ سرمایه گذاری مهم و راهبردی به شمار می آید، که می تواند سود قابل ملاحظه ای را نصیب سرمایه گذار نماید.
شهر مشهد دارای زیرساخت های مناسب گردش پذیری ذیل می باشد:
o فرودگاه بین المللی مشهد و ارتباط با 27 کشور دنیا
o راه آهن مشهد قلب تپنده اقتصاد و گردشگری مشهد با ظرفیت جا به جایی 20 میلیون مسافر و زائر در سال
o پایانه مسافر بری
مشهد دارای 3 پایانه می باشد که علاوه بر خدمات رسانی به مردم عزیز کشور به آسیای میانه هم در آینده سرویس دهی خواهد نمود.
پایانه امام رضا علیه السلام به عنوان بزرگ ترین پایانه مشهد ماهانه تا 2 میلیون زائر و مسافر را جا به جا می نماید.
این مقاله گام به گام، فرآیند خرید یک هتل فعال در مشهد را از ابتدایی ترین استعلامات قانونی تا امضای قرارداد نهایی تشریح می کند.
گام اول: شناخت وضعیت بازار و فرصت های سرمایه گذاری
مشهد به عنوان پایتخت معنوی جهان اسلام و قطب گردشگری مذهبی ایران، از ظرفیت بسیار بالایی برای سرمایه گذاری در این حوزه برخوردار است.
بر اساس برنامه هفتم توسعه کشور، می بایست ظرفیت زیر ساخت گردشگری شهر مشهد و استان خراسان رضوی دو برابر شود تا پاسخگوی نیازهای گردشگری داخلی و خارجی باشد.
دولت محترم نیز با ابلاغ مشوق های جدید، از سرمایه گذاری در این حوزه حمایت کرده است.
بر اساس برنامه هفتم توسعه کشور، می بایست ظرفیت زیر ساخت گردشگری شهر مشهد و استان خراسان رضوی دو برابر شود تا پاسخگوی نیازهای گردشگری داخلی و خارجی باشد.
بر این اساس پنج مشوق سرمایه گذاری مصوب دولت و مجلس شورای اسلامی برای توسعه ی گردشگری ابلاغ شده است که شامل:
• خدماتی شدن هزینه گاز و برق واحدهای اقامتی
• لغو هزینه ترخیص ۲۰۰ قلم تجهیزات هتلینگ
• توافق با وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تبدیل کاربری اراضی
• ارائه توریست کارت به گردشگران خارجی
• اختصاص چهار هزار میلیارد تومان تسهیلات از محل صندوق توسعه ملی
برای توسعه زیر ساخت های گردشگری است.
گام دوم: بررسی مجوزهای قانونی ملک هتل
برای راه اندازی و بهره برداری از هتل به مجوز متعددی نیاز دارید.
البته اگر هتل فعال باشد طبیعتا این مجوزها از اخذ شده است.
دانستن این موارد برای کسانی که قصد اخذ مجوز تاسیس هتل و یا هتل آپارتمان را دارند و یا می خواهند مالکیت یک هتل را به نام خود منتقل کنند ضروری است.
برای یک هتل فعال که قصد خرید آن را دارید، باید مدارک زیر را به دقت بررسی کنید:
1. پروانه بهره برداری
پروانه بهره برداری، مجوز رسمی آغاز و ادامه فعالیت واحد اقامتی است که از سوی اداره کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی صادر می شود.
برابر قانون، پروانه بهره برداری به صورت کلی برای هر واحد از تأسیسات گردشگری صادر می شود و شامل کلیه فعالیت های آن واحد می باشد، فلذا مسئولیت اداره مجموعه به عهده دارنده مجوز است.
2. پایان کار شهرداری
پایان کار از شهرداری یکی از الزامات مهم در فرآیند صدور و تمدید پروانه بهره برداری هتل ها و مجموعه های اقامتی محسوب می گردد.
تعیین تکلیف وضعیت پایان کار پیش از هرگونه معامله ضروری است.
پایان کار در درجه بندی، قیمت گذاری و بازاریابی خرید و فروش هتل نقش مستقیم دارد.
3. استعلامات ثبتی و حقوقی
قبل از هرگونه تعهد مالی، وضعیت ثبتی و مالکیت ملک باید به طور کامل مشخص شود.
این استعلامات شامل موارد زیر است:
• سند
وضعیت سند می بایست مشخص شود، اینکه آیا سند ملکی است یا آستانه و یا اوقاف، اگر سند مربوط به آستان رضوی و یا اوقاف است استعلامات آن حتما گرفته شود.
• استعلام از شهرداری
بررسی پایانکار، پروانه و عدم تخلفات ساختمانی باید برسی شود.
• استعلام مالیاتی
بدهی های مالیاتی ملک و واحد اقامتی نیز نباید فراموش شود.
• کاربری ملک نیز باید امکان فعالیت اقامتی داشته باشد.
• دسترسی
• پارکینگ
• ایمنی حریق
• مساحت اتاق ها
• ظرفیت زیرساخت آب، برق، گاز و دفع فاضلاب
از جمله مواردی است که باید بررسی شود.
گام سوم: انتقال پروانه بهره برداری
در خرید هتل یا واحد اقامتی نکته مهمی که بسیاری از خریداران از آن غافل می شوند، فرآیند انتقال پروانه بهره برداری است.
بر اساس آیین نامه های مربوطه، امکان انتقال پروانه بهره برداری تأسیسات گردشگری وجود دارد .
فلذا باید به قراردادهای واگذاری فعالیت منعقد شده با اشخاص ثالث توجه گردد و پیش بینی این امر در قراردادهای خريد و فروش هتل مورد توجه قرار گیرد.
در صورتی که قرارداد بهره برداری بلند مدت به شکلی باشد که اداره کامل مجموعه اقامتی به غیر واگذار شود، بهره بردار جدید می بایست به اداره کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی استان معرفی شده و پس از صدور استعلام ها و طی مراحل لازم قانونی، پروانه بهره برداری به نام ایشان صادر گردد.
گام چهارم: انتخاب ساختار معامله
در معاملات خرید و فروش هتل، دو ساختار اصلی وجود دارد که انتخاب هر یک تأثیر عمیقی بر تعهدات مالیاتی و مسئولیت های قانونی دارد:
• خريد دارایی (Asset Deal): در این روش، خریدار مستقیماً اقدام به خريد ملک و دارایی های هتل شامل تجهیزات، اثاثیه و برند هتل یا مجموعه اقامتی می کند.
این روش شفاف تر است و خریدار از بدهی ها و تعهدات گذشته فروشنده مطلع و مصون می ماند.
• خرید سهام (Share Deal): در این روش، خریدار سهام شرکت مالک هتل و یا سهام هتل را خریداری می کند.
این روش ممکن است مزایا و فواید مالیاتی داشته باشد، اما نیازمند ارزیابی دقیق از تمام تعهدات شرکت و یا هتل می باشد.
گام پنجم: ارزیابی دقیق (Due Diligence)
پس از توافق اولیه بر روی قیمت و شرایط، فرآیند ارزیابی دقیق مدارک باید انجام شود.
این فرآیند شامل:
• بررسی اسناد مالکیت
• مجوز ها
• وضعیت مالیاتی
• قراردادهای موجود با کارکنان
• تعهدات نسبت به تأمین کنندگان
• و بررسی های حقوقی جامع است.
در مرحله ارزیابی، بررسی قراردادهای مدیریتی موجود، قراردادهای فرانشیز و قراردادهای خدماتی از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
همچنین، درآمد واقعی و نرخ اشغال تاریخی هتل، طی سه سال گذشته باید بررسی شود تا تصویری دقیق از عملکرد مالی هتل به دست آید.
گام ششم: تنظیم قرارداد خرید هتل
قرارداد خرید هتل باید جامع، دقیق و شامل موارد زیر باشد:
مشخصات کامل ملک و دارایی های مورد معامله:
شامل زمین
ساختمان
تجهیزات
اثاثیه
برند
قیمت خرید و نحوه پرداخت
نقدی
تهاتر
اقساطی
ترکیبی
شرایط پیش از انتقال شامل:
تکمیل استعلامات
رفع بدهی ها
تعهدات و ضمانت های فروشنده
وضعیت کارکنان و تعیین تکلیف قراردادهای آنان
تاریخ انتقال و تحویل ملک و هتل شامل:
شرایط فسخ و جریمه در صورت تخلف هر یک از طرفین
تکلیف قراردادهای مدیریتی یا فرانشیز موجود
گام هفتم: انتقال رسمی و شروع بهره برداری
پس از امضای قرارداد و انجام تعهدات پیش از انتقال توسط متعاملین، سند رسمی به نام خریدار جدید منتقل می شود.
پس از این مرحله باید مجوز بهره برداری و درجه بندی را به نام مالک جدید هتل اصلاح کنید و فرآیند مدیریت عملیاتی هتل را آغاز نمایید.
گام هشتم: بهره مندی از مشوق ها و معافیت های مالیاتی
طبق قانون جدید مالیات های مستقیم، هتل ها و مراکز اقامتی تا 5 سال از زمان صدور پروانه بهره برداری، معاف از پرداخت مالیات هستند و مالیات متعلقه با نرخ صفر در صد برای آنها محاسبه می گردد.
بر اساس بند ب ماده ۹ قانون مالیات بر ارزش افزوده، خدمات اقامتی مانند هتل ها و هتل آپارتمان ها و همچنین سایر تاسیسات اقامتی معاف از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده هستند.
همچنین، برای فعالان اقتصادی در صنعت گردشگری و زیارتی، درآمد ابرازی آنان که ناشی از خدمات هتل ها و مراکز اقامتی گردشگری است، مشروط بر اینکه مجوز قانونی داشته باشند، با نرخ صفر درصد مشمول مالیات می باشد.
علاوه بر این، پنج مشوق سرمایه گذاری شامل:
خدماتی شدن هزینه گاز و برق
ترخیص رایگان تجهیزات هتلینگ
تسهیلات چهار هزار میلیارد تومانی از صندوق توسعه ملی
توریست کارت برای گردشگران خارجی
فرصت های مناسبی برای سرمایه گذاران فراهم کرده است.
جمع بندی
خرید هتل در مشهد یک فرآیند چند مرحله ای است که از شناخت بازار و اخذ استعلامات قانونی آغاز و با تنظیم دقیق قرارداد و انتقال رسمی به پایان می رسد.
رعایت دقیق گام های تشریح شده در این مقاله، از بررسی اسناد و مجوز ها و استعلام های گرفته تا ارزیابی دقیق و تنظیم قرارداد جامع حقوقی، می تواند مسیر خرید را هموار کند.
استفاده از مشاوران متخصص در امور حقوقی و مالیاتی نیز به کاهش ریسک معامله کمک شایانی می کند.
در مقالات بعدی راه های ورود به صنعت هتل داری و راه های مختلف کسب سود از این بازار را به شما آموزش خواهیم داد.
شما می توانید با بوکمارک کردن، این محتوا را در مرورگر خود ذخیره نمائید.
